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萬科A:結轉大幅增長,銷售穩步修復

  大眾財經網   來源:大眾財經網 www.sdhabhon.com  發布時間:2019-05-09 16:28:45

機構:華泰證券股份有限公司 研究員:陳慎,韓笑
 
核心觀點
 
公司發布一季報,2019Q1公司實現營收484億元,同比增長57%;實現歸母凈利潤11億元,同比增長25%;業績符合預期。我們認為公司經營和融資優勢有望在更分化、更高頻的行業周期中得到凸顯,一二線為主的布局將受益這些城市的市場復蘇,維持2019-2021年EPS為3.62、4.17、4.78元的盈利預測,維持“買入”評級。
 
高竣工驅動高結轉,合作項目較多稀釋利潤
 
2019Q1公司竣工面積223萬平,同比增長44%,帶動房地產業務實現結算面積311萬平,同比增長88%,結算收入456億元,同比增長64%。結算質量同步提升,毛利率同比增長0.8個百分點至35.0%。但報告期內合作項目結算較多,少數股東損益占凈利潤的比例同比增長15個百分點至65%,導致歸母凈利潤同比增長25%,增速不及營收。截至2019Q1公司已售未結算資源為5864億元,較2018年末增長556億元,相對2018年房地產業務營收覆蓋率為206%,可結轉資源豐富。公司預計2019年竣工面積增長12%,將繼續推動業績平穩增長。
 
逐步走出高基數影響,全年有望恢復正增長
 
2018年1月公司銷售基數較高,2019年1月新開工和推貨力度偏弱導致銷售面積和金額均下滑接近30%。隨著推貨力度恢復和市場回暖,2-3月公司銷售金額已恢復正增長,2019Q1實現銷售面積925萬平,同比下降12%;實現銷售金額1494億元,同比下降3%。銷售金額中,南方、上海、北方、中西部區域分別占18%、41%、22%、18%。2019Q1公司新開工1019萬平,同比下降10%,我們預計隨著存量和年內新獲取項目逐漸開工,公司推盤力度將持續恢復,全年銷售有望穩健增長。
 
穩健補庫存,股債融資優勢持續凸顯
 
2019Q1公司延續穩健的補庫存態勢,加大新增項目權益比例,開發項目新增建面599萬平,同比下降37%;權益建面437萬平,同比增長2%。根據月度拿地數據,一線、二線、三四線新增建面分別占10%、57%、33%,布局重心依然在于一二線城市。截至2019Q1,公司在建項目總建面9791萬平,權益建面5852萬平;規劃中項目總建面5536萬平,權益建面3393萬平;舊改項目權益建面348萬平。公司股債融資優勢持續凸顯,2019Q1發行20億元公司債和6億美元境外債,票面利率僅為3.65%、4.2%;4月4日配售2.63億H股(占總股本2.3%),配售所得款項總額78億港元。
 
夯實基本盤,維持“買入”評級
 
在“一城一策”逐步推進、房企融資尚未出現明顯改善的環境下,公司作為龍頭房企,經營和融資優勢有望進一步凸顯,在更分化和更高頻的行業周期中抓得先機。公司布局集中在一二線城市,銷售有望受益一二線城市市場復蘇。我們維持2019-2021年EPS為3.62、4.17、4.78元的盈利預測。參考可比公司2019年7.43倍PE估值,我們認為公司2019年合理PE估值為9-10倍,目標價32.58-36.20元,維持“買入”評級。
 
風險提示:行業政策推進的節奏、范圍和力度存在不確定性;房地產基本面下滑可能拖累公司銷售;鉅盛華及其一致行動人持股行為存在不確定性。
  • 來源:華泰證券股份有限公司 作者:綜合



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